Необходимые и дополнительные документы. Большая их часть требуется со стороны продавца. От покупателя потребуются лишь паспорт и деньги. Помимо документов, которые продавец обязан предоставить, чтобы сделка состоялась, попросить у него дополнительные бумаги, которые помогут снизить риски мошенничества.

Свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру. Особенно тщательно отнестись к проверке, если квартиру приобрели по договору ренты или договору дарения между людьми, не состоящими в родстве, а также, если продавец вступил в наследство недавно. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства, тем лучше, потому что потенциальным наследникам будет сложнее восстановить сроки принятия и претендовать на него. А если договор дарения заключён между людьми, не являющимися родственниками, стоит выяснить, что за этим стоит — потому что так может быть оформлена купля-продажа. В таком случае сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

Единый жилищный документ. В нём должна быть полная информация о квартире, а также о зарегистрированных в ней жильцах. В Москве такой документ можно получить в МФЦ. Уточнить у собственника — не против ли он? И сходить туда вместе. Так Вы можете быть уверены в подлинности документа. А вот если квартира находится в Подмосковье или регионах, то всё немного сложнее. Попросите у владельца выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире. А также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Важный документ — выписка из ЕГРН, которая поможет узнать, кто владелец квартиры и есть ли на неё обременения и аресты. И напоследок попросите у владельца справку о том, что он не состоит на учёте в нарко- или психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает у Вас подозрения, например, ведёт себя неадекватно или нетрезв, или это пожилой человек, заранее договоритесь о том, что на сделке будет проведено обязательное освидетельствование психиатра.

Обязательно проверить оригиналы всех документов, прежде чем подписывать договоры. Если окажется, что с документами что-то не так или они, например, подделаны, Ваши права на собственность можно будет оспорить. Мы советуем поручить проверку опытному профессионалу — риэлтору или юристу. Он защитит Вас от мошенников и сведёт к минимуму любые риски. И это особенно важно, если сделка альтернативная — то есть в ней участвуют несколько квартир.

С недавнего времени право собственности подтверждается выпиской из Росреестра, поэтому заказывать или просить в первую очередь нужно её. Свидетельства о государственной регистрации собственности отменили с 15 июля 2016 года. Однако большинство квартир, которые продаются в настоящее время, были приобретены раньше этой даты, и этот документ у владельцев есть. Вам ничего не мешает дополнительно запросить выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в том, кто является собственником квартиры. Заказать выписку из ЕГРН может любой человек на любую квартиру.

Проверка собственников недвижимости

Кроме проверки документов постарайтесь выяснить о собственниках любую другую уместную информацию. Риски возрастают, если собственники квартиры недавно её унаследовали или это пожилые люди, или это инвалиды, находящиеся на попечении. Неожиданно могут возникнуть наследники, которые раньше ни на что не претендовали.

Подписывайте документы только с самим собственником или собственниками, если их несколько. Если владелец служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или уверяет Вас, что очень занят, сделку лучше не заключать. А если квартира продаётся по доверенности, от сделки лучше отказаться и поискать другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней — оспорить. В итоге можно потерять и деньги. и недвижимость.

Будьте внимательны, если в квартире прописан несовершеннолетний — так как детей нельзя просто выписать и не прописать в другом месте. В таком случае хозяин квартиры должен до заключения сделки прописать детей у родственников или по месту прописки родителей. А если запасной вариант отсутствует, нужно ждать, пока продавец купит альтернативную квартиру. В таком случае в дополнение к договору нужно будет оформить
нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после заключения сделки.

Родители часто покупают квартиры детям и записывают на них недвижимость. Если владелец квартиры несовершеннолетний, то для её продажи потребуется согласие органов опеки. Если собственнику не исполнилось 18 лет, для продажи квартиры понадобится согласие органов опеки. Причём новые жилищные условия детей не должны стать хуже и опека должна признать покупаемую альтернативу равнозначной.

Не стоит заключать сделку, если в квартире зарегистрированы люди, которые отказались от приватизации, но остались прописаны в ней. Их нельзя будет выписать по суду. Обычно это указывается в договоре передачи и заявлении о приватизации. Попросите у продавца показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор.

Проверьте, состоял ли он в браке на момент, когда была куплена квартира. Если да и брачный договор при этом не заключался, супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества. В таком случае продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие мужа или жены на продажу квартиры.

Если супруги находятся в разводе, потребуется соглашение о разделе брачного имущества. Дело в том, что бывший муж или жена могут требовать свою долю, если их супруг скрыл покупку квартиры в браке. С 1 января 2018 года все российские нотариусы могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии из электронного реестра ЗАГСа напрямую. Но не все нотариусы могут знать о новом законе.

Проверка технического состояния квартиры и дома

Убедитесь, что в квартире не делалось незаконных перепланировок — это чревато проблемами. Объединение ванной и туалета узаконить несложно. А вот перенос несущей стены попросту невозможен. Если перепланировку признают незаконной, то именно Вам, как новому владельцу, придётся платить штраф и восстанавливать изначальную планировку за свой счёт. Необходимую информацию о техническом состоянии квартиры можно получить в Бюро Технической Инвентаризации. Если сделка ипотечная, этот документ обязательно нужен. Банк может не согласовать ипотеку в случае незаконных перепланировок.

Также попросить у продавца оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. Иначе можно стать владельцем квартиры с многотысячными долгами. Хотя по закону Вы не обязаны платить долги предыдущего собственника, чтобы доказать это, придётся потратить много нервов. Важно убедиться, что нет долга по взносам на капитальный ремонт, поскольку тут действует правило, что долг гасит текущий владелец недвижимости.

Необходимо проверить, что дом, который Вы выбрали, не подпадает под проект реновации. Если же дом в списке и Вы знаете об этом, убедитесь, что после сноса Вы получите именно такое жильё, которое Вам нужно.

Нелишним будет уточнение, когда в доме был капитальный ремонт, в чём он заключался и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет — просто Вы будете предупреждены, что в какой-то момент будет шумно, грязно и людно.

Когда все документы проверены и собраны, можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.

Источник: kirpichdelo.ru